Styrelsen som arbetsgivare

Det finns inga regler som hindrar en styrelseledamot från att vara anställd i en ideell förening. Om föreningens stadgar inte uttryckligen förbjuder det, finns det inget hinder för en anställd att också vara styrelsemedlem.

Jävsituationer kan uppstå

Däremot kan vissa situationer medföra att styrelseledamoten anses som jävig. Enligt lagen om ekonomiska föreningar (FL) finns ett antal fall där en styrelseledamot inte får delta i handläggning av vissa ärenden på grund av jäv (7 kap. 23 § FL). Exempel på sådana situationer är när styrelseledamoten ska besluta om avtal mellan sig själv och föreningen eller om föreningen ingår avtal med tredje part där styrelseledamoten har ett betydande personligt intresse som kan stå i konflikt med föreningens intressen. Eftersom styrelseledamoten i detta fall också är anställd i föreningen, kan det uppstå en intressekonflikt i vissa frågor, vilket innebär att jäv kan förekomma om personen hanterar dessa ärenden.

Sammanfattningsvis finns det alltså inget formellt hinder för en anställd att också vara styrelsemedlem om inte stadgarna eller näraliggande lagstiftning förbjuder det. För att undvika potentiella intressekonflikter kan det dock vara klokt att beakta jävsreglerna i situationer där styrelseledamotens intressen riskerar att gå isär med föreningens.

I Sverige finns ungefär femtusen lägenheter som tillhör så kallade oäkta bostadsrättsföreningar. Ett typiskt exempel finns i Stockholm, där föreningen har stora inkomster från uthyrning av kontor och lokaler.

Begreppen “äkta” och “oäkta” är något som används i vardagligt tal. Juridiskt sett skiljer man istället mellan privatbostadsföretag (som är en äkta förening) och oäkta bostadsföretag (en oäkta bostadsrättsförening).

Vad är en oäkta bostadsrättsförening och vad skiljer den från en äkta?

En vanlig missuppfattning är att oäkta bostadsrättsföreningar skulle vara sämre än äkta föreningar, att de är mer riskfyllda för medlemmarna och att de är spekulativa för köpare. Men i själva verket fungerar båda typerna av föreningar på samma sätt, den enda stora skillnaden är skattereglerna.

En oäkta bostadsrättsförening har ofta större kommersiella intäkter än en äkta förening. Detta innebär inte att det är något negativt. Faktum är att en oäkta förening kan erbjuda lägre månadsavgifter eller till och med ingen avgift alls för de boende, eftersom hyresintäkterna från kommersiella verksamheter (t.ex. kontor och lokaler) täcker stora delar av föreningens driftskostnader. Medlemmarna “betalar” istället indirekt genom att hyresgästerna står för dessa kostnader.

Skatteaspekter och risker

Men detta skapar vissa skatteproblem. Eftersom en oäkta bostadsrättsförening beskattas som ett aktiebolag, måste alla föreningens inkomster och kostnader tas med i beskattningsunderlaget. Dessutom finns risken för dubbelskattning: både föreningen och medlemmarna kan behöva betala skatt på samma intäkter.

En annan viktig aspekt är att regler för uppskov (där man kan skjuta upp skatt vid köp eller försäljning) inte gäller för oäkta bostadsrättsföreningar. Det är viktigt att vara medveten om dessa skatteregler, eftersom de kan få allvarliga ekonomiska konsekvenser för både föreningen och dess medlemmar.

60/40-regeln avgör

En bostadsrättsförening klassas som äkta eller oäkta beroende på hur föreningens intäkter fördelas. För att en förening ska anses vara äkta, måste minst 60 procent av dess intäkter komma från att tillhandahålla bostäder till medlemmarna. Om detta inte uppfylls, klassas föreningen som oäkta. Detta kallas 60/40-regeln.

En vanlig missuppfattning är att man ska jämföra föreningens avgiftsintäkter med andra intäkter för att avgöra om den är äkta eller oäkta. Detta är felaktigt. Istället används bruksvärdet av bostäderna, vilket innebär att man räknar ut vad hyran skulle vara om lägenheterna vore hyresrätter. Denna fiktiva hyresintäkt vägs sedan ihop med övriga intäkter i föreningen. Alla intäkter ska beräknas utan moms.

Hyresvärdesjustering beroende på fastighetens ålder

Hyresvärdet subventioneras beroende på byggnadens ålder. Om medlemmarna har ansvar för att reparera och underhålla bostadsrätten, tas 90 procent av hyresvärdet upp. För byggnader som är 10 år eller yngre används 95 procent.

I ett rättsfall, RF 304, fastställde domstolen ett undantag gällande subventioneringen av hyresvärdet, vilket innebär att i vissa fall kan föreningen använda en annan värderingsmetod istället för brukshyran.

Exempel

En bostadsrättsförening äger en fastighet med värdeår 1987 som består av såväl bostäder som lokaler. Bostäderna upplåts delvis med hyresrätt till icke-medlemmar. Hyresvärdena uppgår till följande belopp:

Bostäder upplåtna med bostadsrätt till medlemmarna (ej juridiska personer), omräknade till bruksvärdehyra Bostäder upplåtna med, hyresrätt enligt resultaträkningen Lokaler upplåtna med hyresrätt,
7 000 000 kr
1 000 000 kr
2 000 000 kr
enligt resultaträkningen

Intäkterna för hyresrätterna anses också mot svara bruks värdeshyran. Den totala hyran beräknas därmed till 10 000 000 kr. Den kvalificerade använd ningen består i detta exempel endast av de bostäder som upplåts med bostads rätt. Av verk sam heten kan därmed 7 000 000/10 000 000 = 70 % hänföras till kvalificerad verksamhet. Föreningen är ett privat bostadsföretag