Såhär fungerar bostadsrättsföreningen
“En bostadsrättsförening (BRF) är en ekonomisk förening som har till syfte att upplåta bostäder åt sina medlemmar. De som bor i föreningens fastigheter och innehar en bostadsrätt blir medlemmar i föreningen och har därigenom nyttjanderätt till sin bostad på obestämd tid”.
Lite förenklat skulle man kunna påstå att andelstalen fungerar lite som aktier i ett aktiebolag.
Varje bostadsrätt i en förening har en viss andel, och detta kallas andelstal. Andelstalet visar hur stor del av föreningen som just din bostadsrätt äger. Detta används för att räkna ut hur mycket du som medlem ska betala i årsavgift. Ju högre andelstal din lägenhet har, desto större del av föreningens kostnader får du betala genom din månadsavgift.
Andelstalet anges i procent eller decimalform, och det påverkar inte bara månadsavgifterna utan också hur tillgångarna fördelas om föreningen skulle upplösas (likvideras).
Summan av alla bostadsrätters andelstal ska totalt bli 100 % (eller 1,00), men ibland kan det överstiga detta, till exempel om föreningen bygger ut vinden och skapar nya bostäder.
Olika sätt att beräkna andelstal
Andelstalen baseras oftast på lägenhetens yta eller insatskapital, men det finns även mer rättvisa metoder där föreningen tar hänsyn till lägenheternas olika förutsättningar. Till exempel kan två lägenheter som är lika stora eller har samma insatskapital ha olika andelstal, beroende på deras läge eller andra faktorer.
En lägenhet på markplan kan anses vara mindre “värd” än en som ligger högre upp i huset, även om de är lika stora. Andra faktorer som påverkar andelstalet kan vara lägenhetens väderstreck, bullernivå, antal rum, balkong, takterrass, hiss eller andra tillgångar i byggnaden.
Föreningen har frihet att välja beräkningsmetod för andelstalen, så länge det följer likhetsprincipen, vilket innebär att alla medlemmar ska behandlas rättvist. Föreningens principer för hur avgifterna beräknas ska finnas tydligt angivna i stadgarna enligt 9 kap. § 5 i Bostadsrättslagen (BRL).
Två andelstal
I vissa föreningar används två olika andelstal: ett för ägarandelen (hur mycket du äger av föreningen) och ett för kostnadsfördelningen (hur mycket du ska betala i månadsavgift). Det första andelstalet bestämmer din ägarandel, medan det andra styr hur stor del av föreningens kostnader du ska stå för.
När fastställs andelstalen?
Andelstalen fastställs när föreningen bildas och lägenheterna “värderas” enligt den beräkningsmetod som används, baserat på lägenheternas förutsättningar. Eftersom detta kan ha gjorts för länge sedan, kan omständigheterna ha förändrats över tid. Till exempel kan en havsutsikt ha försvunnit på grund av ny bebyggelse, en balkong kan ha tagits bort, eller nya regler för hur man mäter yta kan ha införts.
I Sverige finns ungefär femtusen lägenheter som tillhör så kallade oäkta bostadsrättsföreningar. Ett typiskt exempel finns i Stockholm, där föreningen har stora inkomster från uthyrning av kontor och lokaler.
Begreppen “äkta” och “oäkta” är något som används i vardagligt tal. Juridiskt sett skiljer man istället mellan privatbostadsföretag (som är en äkta förening) och oäkta bostadsföretag (en oäkta bostadsrättsförening).
Vad är en oäkta bostadsrättsförening och vad skiljer den från en äkta?
En vanlig missuppfattning är att oäkta bostadsrättsföreningar skulle vara sämre än äkta föreningar, att de är mer riskfyllda för medlemmarna och att de är spekulativa för köpare. Men i själva verket fungerar båda typerna av föreningar på samma sätt, den enda stora skillnaden är skattereglerna.
En oäkta bostadsrättsförening har ofta större kommersiella intäkter än en äkta förening. Detta innebär inte att det är något negativt. Faktum är att en oäkta förening kan erbjuda lägre månadsavgifter eller till och med ingen avgift alls för de boende, eftersom hyresintäkterna från kommersiella verksamheter (t.ex. kontor och lokaler) täcker stora delar av föreningens driftskostnader. Medlemmarna “betalar” istället indirekt genom att hyresgästerna står för dessa kostnader.
Skatteaspekter och risker
Men detta skapar vissa skatteproblem. Eftersom en oäkta bostadsrättsförening beskattas som ett aktiebolag, måste alla föreningens inkomster och kostnader tas med i beskattningsunderlaget. Dessutom finns risken för dubbelskattning: både föreningen och medlemmarna kan behöva betala skatt på samma intäkter.
En annan viktig aspekt är att regler för uppskov (där man kan skjuta upp skatt vid köp eller försäljning) inte gäller för oäkta bostadsrättsföreningar. Det är viktigt att vara medveten om dessa skatteregler, eftersom de kan få allvarliga ekonomiska konsekvenser för både föreningen och dess medlemmar.
60/40-regeln avgör
En bostadsrättsförening klassas som äkta eller oäkta beroende på hur föreningens intäkter fördelas. För att en förening ska anses vara äkta, måste minst 60 procent av dess intäkter komma från att tillhandahålla bostäder till medlemmarna. Om detta inte uppfylls, klassas föreningen som oäkta. Detta kallas 60/40-regeln.
En vanlig missuppfattning är att man ska jämföra föreningens avgiftsintäkter med andra intäkter för att avgöra om den är äkta eller oäkta. Detta är felaktigt. Istället används bruksvärdet av bostäderna, vilket innebär att man räknar ut vad hyran skulle vara om lägenheterna vore hyresrätter. Denna fiktiva hyresintäkt vägs sedan ihop med övriga intäkter i föreningen. Alla intäkter ska beräknas utan moms.
Hyresvärdesjustering beroende på fastighetens ålder
Hyresvärdet subventioneras beroende på byggnadens ålder. Om medlemmarna har ansvar för att reparera och underhålla bostadsrätten, tas 90 procent av hyresvärdet upp. För byggnader som är 10 år eller yngre används 95 procent.
I ett rättsfall, RF 304, fastställde domstolen ett undantag gällande subventioneringen av hyresvärdet, vilket innebär att i vissa fall kan föreningen använda en annan värderingsmetod istället för brukshyran.
Exempel
En bostadsrättsförening äger en fastighet med värdeår 1987 som består av såväl bostäder som lokaler. Bostäderna upplåts delvis med hyresrätt till icke-medlemmar. Hyresvärdena uppgår till följande belopp:
Bostäder upplåtna med bostadsrätt till medlemmarna (ej juridiska personer), omräknade till bruksvärdehyra Bostäder upplåtna med, hyresrätt enligt resultaträkningen Lokaler upplåtna med hyresrätt,
7 000 000 kr
1 000 000 kr
2 000 000 kr
enligt resultaträkningen
Intäkterna för hyresrätterna anses också mot svara bruks värdeshyran. Den totala hyran beräknas därmed till 10 000 000 kr. Den kvalificerade använd ningen består i detta exempel endast av de bostäder som upplåts med bostads rätt. Av verk sam heten kan därmed 7 000 000/10 000 000 = 70 % hänföras till kvalificerad verksamhet. Föreningen är ett privat bostadsföretag
En bostadsrättsförening (BRF) är en ekonomisk förening som har till syfte att upplåta bostäder åt sina medlemmar. De som bor i föreningens fastigheter och innehar en bostadsrätt blir medlemmar i föreningen och har därigenom nyttjanderätt till sin bostad på obestämd tid.
Viktiga punkter om en bostadsrättsförening:
- Medlemmars äganderätt: När du köper en bostadsrätt köper du inte själva lägenheten utan rätten att nyttja den. Föreningen äger fastigheten och medlemmarna äger sin del i föreningen.
- Beslutsfattande: Föreningen styrs av en styrelse som väljs av medlemmarna vid årsstämman. Styrelsen ansvarar för den löpande förvaltningen av fastigheten, som exempelvis underhåll och ekonomi.
- Månadsavgift: Medlemmarna betalar en månadsavgift till föreningen som går till drift och underhåll av fastigheten samt föreningens lån och andra kostnader.
- Ekonomisk förening: En bostadsrättsförening är en form av ekonomisk förening som regleras av lagen om ekonomiska föreningar och bostadsrättslagen.
- Gemensamt ansvar: Medlemmarna delar på ansvaret för underhållet av fastigheten och dess ekonomi, men har också rätt att påverka beslut om större investeringar och renoveringar.
Sammanfattningsvis innebär bostadsrätt att du äger rätten att bo i lägenheten och att du som medlem i föreningen har inflytande över föreningens drift och förvaltning.